Станислав Суханов. Всё, что вы хотели знать о капремонте жилья

Программа капремонта многоквартирных домов действует в Свердловской области уже четвёртый год и за это время критиковалась почти постоянно и всеми. Насколько справедливы упрёки, как и что нужно «докрутить» в системе, чтобы все были довольны - эти (и не только) вопросы мы задали руководителю Регионального фонда содействия капремонту МКД Станиславу Суханову.

Переставьте мебель

«Алексей Смирнов, «АиФ-Урал»: Станислав Константинович, в 2015 году программа капремонта в Свердловской области была признана провальной. Сегодня ситуация изменилась?

Станислав Суханов: То, что мы получили по итогам 2017 года, сильно отличается от предыдущих периодов. Есть определённые критерии - их 16, по которым оценивается работа фонда. Это, кроме прочего, количество запланированных и отремонтированных домов, виды проделанных работ, собираемость взносов и даже работа сайта. Всего в России 85 фондов. Мы заняли среди них 8-е место, то есть попали в десятку. Наша задача в обозримом будущем войти в первую пятёрку.

- Учитывается ли при этом качество ремонта?

- Да, есть такой критерий, как число домов, которые взяты на контроль по итогам жалоб, поступивших в прокуратуру и Госжилинспекцию (ГЖИ). Чем выше их процент, тем хуже общая оценка. У нас в области зафиксировано 33 таких здания – из 4 088, отремонтированных за три года. Есть регионы, где эта цифра равна нулю, но я подозреваю, что это какая-то фальсификация. Не может быть, чтобы все были довольны.

- Как бы вы оценили качество ремонтов у нас в регионе?

- Буду объективен: в этом смысле здесь есть к чему стремиться. По пятибалльной системе я бы поставил оценку три. Когда мы будем ремонтировать на четыре – это уже будет большим достижением, ведь мы работаем с огромными объёмами жилья (второе место в России после Московской области) и без отселения жильцов. Часто приходится причинять людям неудобства. Например, усиление деревянных чердачных перекрытий в домах 50-х годов постройки на Химмаше и Эльмаше предполагает, что рабочие должны попасть в квартиры на верхних этажах. Приходится просить жителей как минимум переставить мебель.

- С 1 ноября 2014 года из программы капремонта было вычеркнуто 1 886 домов. Здания, которые стояли в списке до них, отремонтируют раньше запланированного срока?

- Вовсе нет, хотя какие-то перестановки возможны. Есть такое понятие, как собираемость средств, и мы должны его учитывать. Если у нас собираемость по муниципалитету, например, 1,8 млрд рублей в год, мы не можем ремонтировать на 3 млрд. При формировании программы учитывались год постройки дома, время последнего капремонта, уровень износа. Предложения по срокам давали органы местного самоуправления (ОМС, их в регионе 94), по каждой территории – своя разбивка. Потом эти предложения попадали в министерство энергетики и ЖКХ, которое дорабатывало их совместно с ГЖИ. Утверждает программу правительство Свердловской области.

Дом не может стать аварийным после того, как он попал в программу?

- Здания, которые близки к аварийным, в программу попадать не должны. А дома новые, которым 6-7 лет, могут стать таковыми лишь по техногенным причинам. Например, лопнул фундамент, такие случаи бывали.

- Дома, исключённые из программы капремонта МКД, будут расселять?

- Не обязательно дом, исключённый из программы капремонта, является аварийным. Во многих случаях с ними всё в порядке, просто на этапе формирования программы не был соблюдён критерий многоквартирности. Исключают блочные дома – так называемые таунхаусы, а также здания, где менее трёх квартир, и дома с задвоенным адресом. Кроме того, ряд домов ремонтировать нецелесообразно по экономическим показателям. Это когда цена ремонта превышает 70% от стоимости строительства нового дома. Как правило, это ветхие дома, которые близки к аварийным, но механизма включения таких зданий в программу расселения нет. Эту проблему нужно решать путём внесения изменений в действующее жилищное законодательство.

Головная боль

- Есть признаки, по которым дом признаётся аварийным? Кто вообще решает этот вопрос?

- Признаки очень расплывчаты. Такой показатель, как «ярко выраженный физический износ конструктивных элементов здания», обывателю, как правило, ничего не говорит. По закону, аварийный дом должен иметь уровень износа в 70% и более, но разные специалисты могут оценить его по-разному. Решение принимают местные власти по заявлению собственников. При ОМС создаётся межведомственная комиссия, с участием представителей Роспотребнадзора, МЧС, БТИ. Она обследует дом и выносит «вердикт». Собственники могут за свой счёт провести независимую экспертизу, но её решение далеко не всегда совпадает с решением комиссии.

Выход здесь только один – судиться. Если есть явные признаки аварийности и поддержка прокуратуры, суд обычно встаёт на сторону жильцов. Но к каждому дому нужно подходить индивидуально. Бывает так, что власти признают дом аварийным, а что делать с ним – не знают. Прокурор говорит: надо расселять. А денег в бюджете нет…

- Почему власти, как правило, не хотят признавать дом аварийным?

- Чиновников можно понять, у них появляется ещё одна головная боль – обязанность по расселению людей. Пока работала федеральная программа, в которую вошли дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года, здания «списывались» чаще. Сейчас этой проблемой занимаются лишь область и муниципалитеты. Но новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев уже дал поручение субъектам РФ предложить критерии и механизмы новой программы. Когда она будет принята, регионы получат возможность получать федеральные субсидии. Но каков будет принцип работы с самой программой, процент софинансирования – сказать сложно.

- Могут ли собственники приблизить сроки капремонта?

- Могут. Например, в доме течёт крыша, а ремонт запланирован лишь в 2034 году. Шестнадцать лет с такой бедой жить невозможно. Жителям необходимо написать заявление в УК и сделать запрос в ОМС. Если денег на проведение работ, которые были запланированы в этом году, хватает и остаётся экономия по муниципалитету, в принципе, этот вопрос решаем. Но необходимы обоснования. При этом вам починят только крышу. У жильцов также есть вариант «скинуться», взять кредит. Когда наступит 2034 год, эти деньги будут учтены, они не потеряются.

Третий вариант – уйти нас спецсчёт, то есть копить на ремонт своего дома самостоятельно и самим решать, когда его проводить (но не позже сроков, указанных в региональной программе). Однако здесь нужно понимать, что вся ответственность за организацию и выполнение ремонта ложится на собственников, начиная от начисления взносов и заканчивая выбором подрядчика и контролем за процессом ремонта. На спецсчёт чаще переходят новые дома, где есть организованный и знающий совет дома.

- Ремонт лифта входит в капремонт?

- Да, входит. С 2016 года была запущена программа по ускоренной замене лифтового оборудования. Менее чем за год мы заменили 1 116 подъемников в домах Свердловской области, где срок эксплуатации механизмов уже истёк. В 2018 году работа в данном направлении продолжена. План на этот год – отремонтировать 515 лифтов.

- Что грозит собственнику, если он не платит за капремонт?

- Теоретически после трёх месяцев задолженности ему должна прийти претензия на оплату. Многие сразу после этого начинают рассчитываться с долгами. Если нет – суд решает этот вопрос по упрощённой процедуре, собственник будет обязан заплатить по судебному приказу. Когда человек официально работает, деньги вычитают из зарплаты. Второй момент: если вы не платите, то, имея льготы, вы не получаете компенсацию на оплату жилья.

- Насколько велик размер задолженности по взносам?

- По состоянию на 1 января 2018 года она равна 2,6 млрд рублей. С начала работы программы уровень собираемости составил 86%, с 1 января по июль 2018 года – 91%. То есть люди стали платить больше.

- Взносы жильцов лежат в каких-то определённых банках?

- Да, на них идут проценты, и, согласно требованиям, у банка должно быть не менее 250 млрд рублей уставного капитала. Чтобы шансы отзыва лицензии были минимальны. В Свердловской области это Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк (в Екатеринбурге). По закону, накопленные средства нельзя потратить ни на что, кроме капремонта.

- А кто имеет право не платить?

- Наниматели, которые не приватизировали жильё (за них платит государство или муниципалитет), жильцы домов, в которых менее трёх квартир, хозяева аварийных домов, подлежащих сносу. Ряд собственников имеют льготы. Одинокие пенсионеры после 70 лет не платят 50% взноса, после 80 лет – 100%. Но человек при этом не должен получать другие льготы – федеральные или региональные. Важно, что компенсация носит заявительный характер. Для её назначения нужно обратиться в службу социальной защиты по месту жительства или в МФЦ («Многофункциональный информационный центр»)

- Чем обычно не довольны жильцы?

- Как правило, речь идёт о сроках и качестве капремонта. Не буду скрывать, у нас есть 139 домов, которые мы не успели отремонтировать в 2017 году, и они перешли на 2018-й. Причины могут быть самыми разными, в том числе – противостояние собственников. Например, в Екатеринбурге в переулке Суворовском, 16а во время капремонта произошло обрушение перекрытий. Там требуется усиление, но жильцы не пускают в дом подрядчика, их позиция такова: не надо нам никакого усиления, дом нужно признать аварийным. Люди провели независимую экспертизу, но власти с её решением не согласны. Думаю, что дом перейдёт на 2019 год, пока не закончится судебное разбирательство.

Другой пример: в смете стоит ремонт фасада, а ремонта крыши нет. Какой смысл тратить деньги собственников на фасад, если через год придётся латать крышу? Дом нужно ремонтировать в комплексе. Решение такого рода вопросов занимает время. А программа капремонта актуализируется лишь раз в год.

Замкнутый круг

- Кто контролирует и принимает работу подрядчика?

- Это различные организации стройконтроля, которые следят за подрядчиками, и специалисты фонда. Сначала работу проверяет инженер строительного контроля. Если всё сделано правильно и мы с ними согласны, акт подписывают собственники: старший по дому и ещё один собственник. Также нужны подписи УК и ОМС. Только после этого фонд имеет право оплатить подрядчику выполненные работы.

- А если жильцы не подписывают акт работ?

- Если собственники не подписывают акт, оплатить работу невозможно. Иногда это превращается в некий замкнутый круг. Порой мы видим, что работы выполнены качественно, но жильцы свою подпись не ставят. Они говорят: а отремонтируйте нам ещё и подъезд. Но это должна делать управляющая компания по статье «Содержание жилья». Приходится вести разъяснительную работу…

- Каковы главные проблемы капремонтов на Среднем Урале?

- Очень актуален вопрос по памятникам культурного наследия, которые мы сегодня фактически не ремонтируем. Стоимость капремонта там значительно выше, чем жильцы смогут собрать за 30 лет, исходя из тарифа в 9 рублей. Большинство таких домов находятся в запущенном состоянии, но их ремонт переносится на более поздние сроки. Есть такое понятие, как возвратность. Всё, что мы потратили на ремонт здания, мы должны собрать в дальнейшем. Можно было бы поднять ставку, собирать, допустим, 27 рублей, но ведь жильцы не виноваты, что они живут в таких домах – объектах культурного наследия. Почему они должны платить за капремонт больше? Это несправедливо. Поэтому выход здесь один: разрабатывать механизм государственной поддержки.

Вторая проблема, как я уже говорил, качество капремонта. Мы разобрались со сроками и объёмами работ, с планированием программы, подготовкой проектно-сметной документации, выбором подрядчика. Но качество пока, увы, хромает. Если мы его поднимем, даже применительно к нынешнему уровню, сразу же начнёт повышаться собираемость. Бывает, что жители не платят, потому что не верят в саму идею капремонта, но это происходит всё реже и реже. Чаще мы видим другое: людям отремонтировали дом, но их не устроило качество работ. И они не хотят платить дальше. Эту ситуацию надо менять.

Досье

Станислав Суханов. Родился в 1970 году в городе Сухой Лог. Окончил теплоэнергетический факультет УГТУ-УПИ и УрГЭУ. Работал в сфере энергетики и ЖКХ. С 2008 года возглавлял родной город. В марте 2017-го по итогам конкурса назначен директором Регионального фонда содействия капитальному ремонту МКД Свердловской области.

Подробнее читайте здесь