Способы формирования фонда капитального ремонта
Как можно накапливать денежные средства на капитальный ремонт?
Жилищным Кодексом РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:
- 1)На счете регионального оператора (в «общем котле»
- 2)На специальном счете
В чем суть этих способов формирования фонда капитального ремонта?
Эти способы накопления денежных средств принципиально отличаются друг от друга.
Специальный счет – это счет в банке, открываемый для аккумулирования взносов собственников жилья в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта этого дома. главная особенность формировании фонда на специальном счете в том, что все бремя ответственности за организацию капитального ремонта целиком ложится на собственников.
Жители самостоятельно должны:
•Организовать начисление и учет взносов за капремонт (то есть выбрать компанию, которая будет заниматься этим. Как правило, это либо расчетный центр, либо управляющая компания, либо ТСЖ);
•Вести претензионно-исковую работу с соседями-неплательщиками
•Выбирать подрядную организацию, которая займется ремонтом, заключать с ней договор;
•Контролировать соблюдение сроков и качества выполняемых ремонтных работ, а также целевое использование собранных денежных средств.
Владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом
2) жилищный кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом
3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления
4) региональный оператор
(п. 2 и п. 3 ст. 175 Жилищного Кодекса РФ)
Принцип «общего котла» заключается в следующем: средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах при условии, что многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального образования. Если дом находится в «общем котле», региональный оператор (Фонд) аккумулирует денежные средства собственников, обеспечивает начисление взносов, печать и доставку квитанций, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ.
Отметим, что в Свердловской области большинство собственников делают выбор в пользу «общего котла». Но есть в регионе дома, в которых открыт специальный счет. Их на сегодняшний день насчитывается около 4 тысяч, что составляет порядка 14% от общего количество домов, включенных в Региональную программу.
Есть ли разница в отплате взносов на капитальный ремонт на спецсчете и в «общем котле»?
Оплату взносов собственники жилья в домах «общего котла» производят по квитанциям платежных агентов Фонда, а жители домов, где отрыт специальный счет, оплачивают взносы по квитанциям организации, которую они выбрали на общем собрании.
Можно ли изменить способ накопления средств?
Собственники в любой момент могут изменить способ накопления средств на капитальный ремонт на основании решения общего собрания. Необходимое количество голосов для принятия решения по этому вопросу составляет 50%+1 от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Перевод средств со специального счета в фонд регионального оператора осуществляется в течение месяца. Возможен и обратный переход – но это решение вступает в силу по истечении одного года с момента направления его региональному оператору. Если, в то время, когда средства копились на счете регионального оператора, в доме были сделаны те или иные работы по капитальному ремонту, то собственники не смогут перейти на спецсчет, пока не рассчитаются за уже выполненные региональным оператором работы. Это вполне логично. Ремонт сделан, значит, он должен быть оплачен. При этом собственники могут на общем собрании принять решение об увеличении размер взноса на капремонт и выплатить долг более оперативно.
Общее собрание можно провести как в очной, так и в очно-заочной, а также в заочной формах. Все образцы протоколов общих собраний собственников вы можете найти на нашем сайте www.fkr66.ru в разделе «Собственникам» – «Образцы документов и заявлений.
Если с домами, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, то есть в «общем котле», все более-менее понятно, то по специальным счетам у собственников возникает много вопросов.
Давайте разберем топ-5 неблагоприятных ситуаций, с которыми могут столкнуться жители домов, где открыт специальный счет:
1) Маленький дом – большие проблемы. Жители маленького двухэтажного, двухподъездного дома приняли решение копить на капитальный ремонт на специальном счете, но не задумались над тем, что сбор по дому за год – не превышает 200 тысяч рублей при условии, что все собственники вовремя, без просрочек вносят денежные средства. Приближается срок проведения капитального ремонта, а денег на доме не хватает. Конечно, есть вариант привлечения заемных кредитных средств, но, как показывает практика, собственники не охотно на него соглашаются, так как не готовы нести дополнительные расходы. Капремонт в плановые сроки не проводится и, согласно жилищному законодательству, дом переходит в «общий котел».
2) Жители запамятовали. Бывают случаи, когда собственники по каким-то причинам забывают о том, что приближаются сроки капитального ремонта дома – не собирают общее собрание, не определяют объемы работ, не выбирают подрядчика и т.п. В итоге ремонт не проводится и дом переходит в «общий котел». Например, в 2020, согласно утвержденному Краткосрочному плану, в 26 дома, где открыт спецсчет, должен был быть выполнен капитальный ремонт. Статистика по домам, в которых Фонд является владельцем специального счета, показывает, что только в 1 из 10 домов собственники смогли организовать ремонтные работы. По остальным 9 домам капитальный ремонт не выполнен.
3) Спецсчет есть – квитанций нет. Жители приняли решение об открытии специального счета, но не выбрали организацию, которая займется учетом и начислением взносов, печатью и доставкой квитанций. Соответственно квитанции собственники не получают, со временем образуется задолженность. Когда собираемость по дому составляет менее 50% и собственники не принимают никаких действий для ее повышения, согласно закону, дом переходит со спецсчета в «общий котел». После этого, платежные агенты Фонда начинают формировать жителям квитанции, в которых учитываются долги за предыдущие периоды. И в итоге собственникам приходят платежки с большим долгом, который они обязаны погасить.
4) Выполнение работ, не предусмотренных Жилищным Кодексом и областным законом о капитальном ремонте. Если случаи, когда в домах, где открыт специальный счет, собственники проводили работы, не относящиеся к капитальному ремонту – устанавливали в своих квартирах новые унитазы, пластиковые окна, ставили счетчики потребления энергоресурсов и т.п. Данные действия противозаконны.
5) Отсутствие качественного контроля за капремонтом многоквартирного дома. Собственники жилья в большинстве своем не являются экспертами в строительно-монтажных работах, не разбираются в технологии производства работ. Без привлечения экспертов достаточно тяжело контролировать качество ремонта.