Информация для управляющих компаний

12 шагов к успешной организации капитального ремонта

Если управляющая компания хочет стать Организатором энергоэффективного капремонта, необходимо следовать следующему алгоритму.

1. УК оценивает потенциал энергосбережения МКД, особенно в сфере теплоснабжения при явных перетопах.

Необходимо помнить, что в программе не могут участвовать дома, неоснащенные общедомовыми приборами учета потребления тепловой и электрической энергии. И если потенциал энергосбережения у дома есть, а работающих непрерывно (в течение 12 месяцев, взятых за 3-летний период до даты подачи заявки) приборов учета нет, то их нужно сначала установить, и только через 12 месяцев включиться в программу. Либо использовать второй вариант участия – привлечение (выдача) кредита (займа) на капремонт, где приводить показатели энергопотребления за 12 месяцев не требуется.

Рекомендуемые критерии отбора домов, имеющих наибольший потенциал экономии коммунальных ресурсов: общая площадь МКД более 500 м2, площадь нежилых помещений в МКД не более 10% от общей площади МКД, МКД подключен к централизованным сетям теплоснабжения и электроснабжения; фактическое значение удельного расхода тепловой энергии на отопление выше нормативного, определенного по отношению к новым зданиям; этажность (при равных условиях выше потенциал у МКД большей этажности); материал стен (при равных условиях выше потенциал у панельных, блочных, кирпичных МКД).

2. УК выбирает мероприятия по энергоэффективному капремонту.

Рекомендуется применять утвержденные Фондом ЖКХ и Минстроем России виды работ: утепление наружных стен, окон МОП, крыш и чердаков; ремонт внутридомовых систем отопления и ГВС; установка узлов управления и регулирования системы отопления; ремонт и замена лифтового оборудования. Подробный перечень мероприятий, рекомендуемых технологий и материалов, а также ожидаемых эффектов можно найти на сайте Фонда ЖКХ. Наиболее эффективными мероприятиями, приносящими наибольший экономический эффект, как показывает практика, являются установка автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов и автоматизированных узлов управления систем отопления.
Подобрать оптимальный для конкретного дома перечень энергоэффективных мероприятий, а также рассчитать прогнозную экономию расходов на оплату коммунальных ресурсов можно с помощью специального приложения «Помощник ЭКР». Данное приложение также позволяет рассчитать срок окупаемости выбранных мероприятий и размер финансовой поддержки Фонда.

3. УК делает расчет ожидаемого энергетического и экономического эффекта от реализации программы с помощью «Помощника ЭКР», размещенного на сайте Фонда ЖКХ.

Работы по энергосбережению расчетно должны приводить к уменьшению расходов на оплату коммунальных ресурсов (отопление, ГВС и электроэнергия ОДН) не менее чем на 10 % по каждому МКД. Максимальное возмещение со стороны Фонда получают проекты, дающие 30% экономии: размер годовой экономии тогда умножается на коэффициент 4.
Например, при годовых затратах МКД на коммунальные ресурсы в предыдущем периоде в 4,2 млн. рублей, ожидаемые расходы после капремонта составят 2,94 млн. рублей. Ожидаемая экономия (30%) в размере 1,26 млн. рублей умножается на 4. Сумма возмещения со стороны Фонда составит 5 млн. рублей, если стоимость работ будет не менее 6 млн. рублей (т.к. возмещение не может быть больше 80% от стоимости работ и услуг по капремонту, включая стоимость услуг проектирования, строительного надзора).

4. УК разрабатывает модель финансирования проекта.

Необходимо помнить, что в случае если дом формирует фонд капремонта у регионального оператора, то проект не может финансироваться за счет взносов других домов (за счет «котла» регионального оператора капремонта). Возможные источники финансирования проекта: взносы на капремонт, накопленные на счету данного МКД; дополнительные взносы собственников, если они готовы их сделать; кредит банка; займ со стороны УК или другого инвестора; субсидия со стороны муниципального/регионального бюджета; отсрочка платежа со стороны исполнителей работ, поставщиков оборудования и материалов. Часть процентов за пользование кредитом (займом) могут быть возмещены Фондом ЖКХ (см. ниже).

5. УК представляет проект собственникам (ТСЖ, ЖСК и т.п.).

Они должны утвердить на общем собрании перечень и сроки работ, их стоимость, источники финансирования, порядок использования средств финансовой поддержки. Все это оформляется протоколом собрания. Основной интерес собственников в сокращении их расходов на коммунальные ресурсы, поэтому рекомендуется сделать расчет ожидаемой экономии по каждой квартире и показать срок возврата их инвестиций с возмещением Фонда ЖКХ и без бюджетной поддержки. Кроме того, у собственников квартир повысится комфортность проживания, вырастет капитализация их собственности. Об этом тоже нужно им напомнить.

6. УК заключает соответствующие договоры с заказчиком – ТСЖ (ЖСК и пр.) и становится организатором (исполнителем) работ по капитальному ремонту.

Необходимо помнить, что в состав работ по капитальному ремонту могут входить и возмещаться Фондом ЖКХ услуги по проектированию и строительному контролю, которые могут быть оказаны УК и выделены в отдельные строки сметы.

7. УК помогает ТСЖ оформить заявку в Фонд ЖКХ «на возмещение части расходов на оплату работ по энергосбережению, выполненных в ходе капитального ремонта» и подает ее в уполномоченный муниципальный или региональный орган власти.

Необходимо учитывать, что лучше заблаговременно проконсультироваться о правильности оформления заявки в Фонде ЖКХ, либо в НП ЖКХ-Контроль. При подтверждении с их стороны, что заявка оформлена верно и может быть одобрена Фондом, Фонд ЖКХ приложит усилия, чтобы упростить и ускорить работу с сотрудниками регионального органа власти, которые обязаны оформить заявку, включить ее в состав региональной заявки, утвердить у главы региона и официально подать в Фонд ЖКХ.

8. УК после утверждения заявки в Фонде ЖКХ обеспечивает финансирование и выполнение утвержденной программы мероприятий энергоэффективного капремонта.

Для этого он может привлекать субподрядные организации, поставщиков оборудования и материалов, либо осуществлять работы (оказывать услуги) собственными силами, при наличии соответствующих компетенций. УК может использовать полученные по договору, собственные или заемные средства

9. УК после выполнения всех работ готовит отчетные документы,

Документы должны подтверждать, что все работы выполнены с утвержденном объеме и с надлежащим качеством и представляет их на утверждение представителю Заказчика, ранее уполномоченного общим собранием собственников.

10. УК после утверждения отчетных документов о выполнении работ направляет их в орган муниципальной/региональной власти.

Рекомендуем заблаговременно проконсультироваться о правильности оформления отчета в Фонде ЖКХ, либо в НП ЖКХ-Контроль. Это упростит работу с сотрудниками регионального органа власти, которые обязаны оформить отчет, включить ее в состав регионального отчета, утвердить у главы региона и официально подать в Фонд ЖКХ.

11. УК после утверждения отчета в Фонде ЖКХ и перечисления средств финансовой поддержки в субъект Федерации, затем в муниципалитет, отслеживает поступление средств на счет ТСЖ (ЖСК) и завершение расчетов по проекту.

ТСЖ (ЖСК) осуществляет оплату оставшихся расходов по проекту – возврат средств займа со стороны УК или иных кредиторов, оплату услуг УК (в случае оказания таких услуг), оплату работ, оборудования и материалов, если давалась отсрочка платежа. Остатки средств возмещения останутся на счете ТСЖ и могут быть в дальнейшем использованы собственниками на оплату иных работ по капремонту.

12. УК осуществляет обслуживание дома, в т.ч. эксплуатацию нового оборудования.

УК может проводить мониторинг энергопотребления и расходов на оплату коммунальных ресурсов в МКД и через год подвести итоги проекта, создав кейс с «историей успеха», которая может быть предъявлена как собственникам этого дома, так и жителям других домов при реализации следующих проектов.

Алгоритм действий УК при организации капремонта с привлечением кредитных (заемных) средств является практически аналогичным за исключением отсутствия необходимости мероприятий по повышению энергетической эффективности и расчета экономического эффекта. В случае вашей заинтересованности, этот алгоритм может быть подробно обсужден с нашим консультантом.